有朋友好奇問我們"蓋新廠房，到底一坪花多少錢呢？"

 

這問題蠻有趣，到底蓋一間廠房和辦公室的成本多少才 "合理" ? 而所謂 "合理" 又是什麼標準，如何量測界定呢？

 

趁此機會野人獻曝，公布天藝團隊在過去四年新手蓋廠房經驗。我們並非 "專業" 人員，此篇文章原為內部檢討用，請謹慎參考並自主求證。也希望可幫助到和我們一樣努力蓋廠房的中小企業們。

 

營造廠初步估價時，最常見作法就是依照

1.) 業主用途和偏好

2.) 樓層高度和載重需求

然後可能就會有下面這樣初步價格表

 

 

以上是非常粗淺的估價。而且差距極大，因影響價格因素非常多，例如地形 (ex: 山坡地或地質敏感地帶？)，結構樓高跨距，水電設備 (例：工廠重電高壓需求，和一般家庭用電差距可差千萬以上)，還有裝修工程建材選擇 (例：高貴大理石花崗岩或實惠塗料硬化) ，及工業地的法規要求(環保，消防，水保...etc)。

 

換句話說，當我們在思考一坪多少費用時，需先思考的是自己組織目的和預算限制。

 

舉例來說，對我們公司而言，倉儲空間是非常重要的，且每層倉儲空間高度至少需600公分，每一平方呎的負重也須達到2000kg。在這樣思考，就會得出一樓空間是最寶貴，因載重平均營造成本最低。也就是說：

1.) 倉儲空間需要多少 (扣掉樓梯廁所等公設空間)

2.) 倉儲載重需要多少

3.) 如果目前一樓空間不足時，是否需要往上蓋呢？

>>容積率使用到多少呢 ?

>>建蔽率使用到多少呢？

>>高樓層電梯貨梯需多少？

 

 

(2016規劃3D草圖) 

 

"組織目的" 和 "預算限制" 最好在和營造廠及建築師討論前，就有明確內部共識。

雖然計劃總是趕不上變化，但是有計畫，後面要邊做邊改，至少有依循軌跡，且可降低內部資訊不透明問題等溝通不良狀況。

 

以上皆是初估階段，等到建築師將圖面畫出後才是真正比賽開始。

 

營造廠應該什麼時候找呢？

 

在2017年，我們開始計畫蓋廠房辦公室，我們粗分步驟為：

1.) 內部需求整合

2.) 建築師聘請，規劃圖面

3.) 申請建築執造

4.) 尋找營造廠

5. )建築執造申請完成

6.) 最後估價和簽約正式委託營造廠興建

7.) 申請使用執照

 

一個成功建築的鐵三角為建築師，營造廠，業主。

在我有限經驗下，我個人認為建築師化規劃圖面時，就可開始尋找合適的營造廠。營造廠的回饋意見在圖面設計很有大幫助。

例如，建材建議，和實務上工法的現實考量都可以幫助建築師節省很多來回溝通時間，且讓業主在估預算時會更為有把握。並且在前期還未開工前就開始培養默契，且了解彼此組織的強弱項和溝通窗口習性，對於未來案子的推動有很大幫助。

 

圖面出來後，先別急者拆價。我們先將所有圖面開始檢討，這時候你應該會有

1.) 建築裝修 (平面)圖

2.) 水電圖 + 空調圖

3.) 結構圖

4.) 消防圖 

 

(2016初步討論草稿平面圖)

 

圖面出來就是馬拉松比賽開始了，你身為承辦人員，需要幾乎無止境和建築師(設計師)，營造廠，企業內部持續來回溝通。

 

為什麼說是馬拉松呢？

舉例來說，我們室內空間主管室在設計時，只是用之前舊房子空間大小習慣套進既有平面圖，結果後來建築師發現這樣規劃導致空間浪費暗房過多，承辦人員回來跟內部開會兩天，確認可以加大。建築師畫好圖後，營造廠回饋這樣修改，導致建築成本提高且磁磚也需要變動。考慮到預算，又再度修改整個平面圖。來來回回五次以上才將只這件事討論定稿。

 

在舉例，討論怎麼蓋廁所就很有趣，大家對於怎麼規劃房子意見通常不多，但對於廁所好像都有自己一套看法。

 

位置在哪？

格局怎麼做？

每個樓層都要有廁所嗎？

風水老師不用去看廁所方位嘛？

相關建築法規和無障礙廁所設置？

廁所品牌toto還是台製即可？什麼款式？

等下，水管位子我不喜歡，工業風應該要放在哪?

 

如果承辦人員沒有權利可做決定或影響決定的人，那麼無限輪迴的會議噩夢會很快開始。

 

需要持續溝通 "預算-> 需求->法規->時間限制->建材偏好->建築師設計概念->營造廠現場回饋…etc"。 我們從2015年6月開始內部規劃，直到2019年11月完工入住。整整四年，開會次數大概兩百次左右。如果你有幸負責類似案子，要習慣事情變化並持續記錄，並要一再確認業務內部共識和目的。

 

(2016樂觀甘特圖)

 

是一個很可以培養傾聽能力的工作喔! 

 

等到圖面規劃都跑一輪後，你應會有完整草稿圖，及初步營造廠報價單。針對數量，單價，物料品牌，規格等這些估價細項務求精準，例如磁磚品牌和大小就會影響單價非常大。有經驗建築設計師和營造廠會在這時候幫很大忙。他們會引導業主去思考決定。

個人認為八二法則是可採用，20%品項通常貢獻80%成本；這裡的20%私以為是結構體和基礎工程。

 

圖面及估價單都出來後，這時業主就可評估 "蓋新廠房，到底一坪花多少錢呢？"

 

建議在議價時，承辦人員不可忘記 "我蓋這棟建築物的目的是什麼？"

不思考目的只專注價格，往往會失焦。哪些錢該花？那些不該？有時候也只能盡人事聽天命，只要無安全問題，其他隨遇而安。