蓋廠房一坪多少? (建照申請前)

  • 2020-02-19

有朋友好奇問我們"蓋新廠房,到底一坪花多少錢呢?"

 

這問題蠻有趣,到底蓋一間廠房和辦公室的成本多少才 "合理" ? 而所謂 "合理" 又是什麼標準,如何量測界定呢?

 

趁此機會野人獻曝,公布天藝團隊在過去四年新手蓋廠房經驗。我們並非 "專業" 人員,此篇文章原為內部檢討用,請謹慎參考並自主求證。也希望可幫助到和我們一樣努力蓋廠房的中小企業們。

 

營造廠初步估價時,最常見作法就是依照

1.) 業主用途和偏好

2.) 樓層高度和載重需求

然後可能就會有下面這樣初步價格表

 

名稱載重

載重 (kg/m2)

台幣/  (2017)

廠房1

 

25,000 - 40,000

廠房2樓以上

2000

50,000 - 90,000

辦公室 (鋼構)

 

50,000 - 70,000

 

以上是非常粗淺的估價。而且差距極大,因影響價格因素非常多,例如地形 (ex: 山坡地地質敏感地帶?),結構樓高跨距,水電設備 (例:工廠重電高壓需求,和一般家庭用電差距可差千萬以上),還有裝修工程建材選擇 (例:高貴大理石花崗岩實惠塗料硬化) ,及工業地的法規要求(環保,消防,水保...etc)。

 

換句話說,當我們在思考一坪多少費用時,需先思考的是自己組織目的和預算限制。

 

舉例來說,對我們公司而言,倉儲空間是非常重要的,且每層倉儲空間高度至少需600公分,每一平方呎的負重也須達到2000kg。在這樣思考,就會得出一樓空間是最寶貴,因載重平均營造成本最低。也就是說:

1.) 倉儲空間需要多少 (扣掉樓梯廁所等公設空間)

2.) 倉儲載重需要多少

3.) 如果目前一樓空間不足時,是否需要往上蓋呢?

>>容積率使用到多少呢 ?

>>建蔽率使用到多少呢?

>>高樓層電梯貨梯需多少?

 

 Tien-I draft house

(2016規劃3D草圖) 

 

"組織目的" "預算限制" 最好在和營造廠及建築師討論前,就有明確內部共識。

雖然計劃總是趕不上變化,但是有計畫,後面要邊做邊改,至少有依循軌跡,且可降低內部資訊不透明問題等溝通不良狀況。

 

以上皆是初估階段,等到建築師將圖面畫出後才是真正比賽開始。

 

營造廠應該什麼時候找呢?

 

2017年,我們開始計畫蓋廠房辦公室,我們粗分步驟為:

1.) 內部需求整合

2.) 建築師聘請,規劃圖面

3.) 申請建築執造

4.) 尋找營造廠

5. )建築執造申請完成

6.) 最後估價和簽約正式委託營造廠興建

7.) 申請使用執照

 

一個成功建築的鐵三角為建築師,營造廠,業主。

在我有限經驗下,我個人認為建築師化規劃圖面時,就可開始尋找合適的營造廠。營造廠的回饋意見在圖面設計很有大幫助。

例如,建材建議,和實務上工法的現實考量都可以幫助建築師節省很多來回溝通時間,且讓業主在估預算時會更為有把握。並且在前期還未開工前就開始培養默契,且了解彼此組織的強弱項和溝通窗口習性,對於未來案子的推動有很大幫助。

 

圖面出來後,先別急者拆價。我們先將所有圖面開始檢討,這時候你應該會有

1.) 建築裝修 (平面)

2.) 水電圖 + 空調圖

3.) 結構圖

4.) 消防圖 

 

Layout of factory Tien-I

(2016初步討論草稿平面圖)

 

圖面出來就是馬拉松比賽開始了,你身為承辦人員,需要幾乎無止境和建築師(設計師),營造廠,企業內部持續來回溝通。

 

為什麼說是馬拉松呢?

舉例來說,我們室內空間主管室在設計時,只是用之前舊房子空間大小習慣套進既有平面圖,結果後來建築師發現這樣規劃導致空間浪費暗房過多,承辦人員回來跟內部開會兩天,確認可以加大。建築師畫好圖後,營造廠回饋這樣修改,導致建築成本提高且磁磚也需要變動。考慮到預算,又再度修改整個平面圖。來來回回五次以上才將只這件事討論定稿。

 

在舉例,討論怎麼蓋廁所就很有趣,大家對於怎麼規劃房子意見通常不多,但對於廁所好像都有自己一套看法。

 

位置在哪?

格局怎麼做?

每個樓層都要有廁所嗎?

風水老師不用去看廁所方位嘛?

相關建築法規和無障礙廁所設置?

廁所品牌toto還是台製即可?什麼款式?

等下,水管位子我不喜歡,工業風應該要放在哪?

 

如果承辦人員沒有權利可做決定或影響決定的人,那麼無限輪迴的會議噩夢會很快開始。

 

需要持續溝通 "預算-> 需求->法規->時間限制->建材偏好->建築師設計概念->營造廠現場回饋…etc"。 我們從20156月開始內部規劃,直到201911月完工入住。整整四年,開會次數大概兩百次左右。如果你有幸負責類似案子,要習慣事情變化並持續記錄,並要一再確認業務內部共識和目的。

 

2017Tien-I Gantt Chart

(2016樂觀甘特圖)

 

是一個很可以培養傾聽能力的工作喔! 

 

等到圖面規劃都跑一輪後,你應會有完整草稿圖,及初步營造廠報價單。針對數量,單價,物料品牌,規格等這些估價細項務求精準,例如磁磚品牌和大小就會影響單價非常大。有經驗建築設計師和營造廠會在這時候幫很大忙。他們會引導業主去思考決定。

個人認為八二法則是可採用,20%品項通常貢獻80%成本;這裡的20%私以為是結構體和基礎工程。

 

圖面及估價單都出來後,這時業主就可評估 "蓋新廠房,到底一坪花多少錢呢?"

 

建議在議價時,承辦人員不可忘記 "我蓋這棟建築物的目的是什麼?"

不思考目的只專注價格,往往會失焦哪些錢該花?那些不該?有時候也只能盡人事聽天命,只要無安全問題,其他隨遇而安。